부동산 가격 높을수록

세금을 적게 낸다?

황당한 부동산 공시가격 제도, 자산 가격 높을수록 보유세 부담 낮아져

글. 홍정훈 조세재정개혁센터 간사

지난 9월 정기국회 교섭단체 대표 연설에서 조지 헨리를 인용하며 “초과다 부동산 보유자에 대한 보유세 인상이 필요하다”고 주장한 더불어민주당 추미애 대표의 발언이 연일 화제다. 보유세 인상에 대한 최근 여론은 10여 년 전 참여정부가 종합부동산세를 도입할 때와는 사뭇 대조적이다. 이러한 변화의 배경에는 주거 문제가 심화되면서 부동산이 우리 사회의 불평등을 나타내는 상징적인 지표로 자리 잡게 된 데 있다. 강남 재건축 단지의 아파트 소유하며 수억 원의 시세차익을 얻은 자산가에 대한 기사와, 높은 보증금과 월세를 감당할 수 없어 쪽방과 고시원을 전전하는 세입자에 대한 기사가 신문 한 면에 나란히 배치되는 현실이 이를 방증한다.

한국의 부동산 보유세, 과연 적정한 수준일까?

최근 논의되고 있는 보유세 인상은 종합부동산세를 인상하는 방향으로 귀결될 가능성이 매우 높다. ‘세금 폭탄’이라는 누명을 썼던 종합부동산세 논란은 2008년, 헌법재판소가 종합부동산세의 세대 합산 과세 방식을 위헌으로 판단하며 사실상 종결되었다. 이를 계기로 이명박 정부는 종합부동산세의 세율을 이전의 절반 수준으로 깎는 ‘부자 감세’ 정책을 폈다. 최근 부동산 보유세를 인상해야 한다는 주장이 활발해지기 전까지는 보유세의 적정 수준에 관한 사회적 논의는 전혀 진전된 바가 없었다. 정치권은 물론 언론에서도 종합부동산세로 대표되는 부동산 보유세는 일종의 금기로 여겨질 만큼 공론화하기 두려운 의제였다.

부동산에 붙는 두 가지 가격 : 공시가격 vs 실거래가

보유세의 산정 기준은 국토교통부와 지자체가 매년 발표하는 공시가격에 의해 결정된다. 부동산은 매년 거래가 이루어지는 것이 아니기 때문에 공시가격과 실제 거래가 성립하는 가격 사이에 ‘약간’의 차이가 발생할 수 있다. 그런데 실제로는 공시가격과 실거래가 사이에 괴리가 상당하다. 정부가 마지막으로 발표한 2013년 기준 공식 통계에 따르면, 전국 부동산의 공시가격은 실거래가의 65% 수준밖에 되지 않는다. 부동산 공시가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의해 ‘시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는’ 수준으로 발표되어야 함에도, 정부 스스로 법의 취지를 어기고 있는 셈이다. 게다가 정부는 부동산의 공시가격과 실거래가 자료를 공개하면서도, 공시가격의 현실 반영률을 비교하는 자료는 생산조차 하지 않는다. 

실거래가 9억 원 넘는 서울 아파트 소유자 중

71.7%가 종합부동산세 안 낸다

참여연대 조세재정개혁센터는 정부가 공개한 자료를 토대로 2017년 상반기 거래된 서울 지역의 아파트의 공시가격과 실거래가를 비교해보았다. 그 결과 전국에서 가장 비싼 서울 아파트의 공시가격은 실거래가의 66.5%에 불과했다. 또한 서울 아파트의 가격과 세금 부담을 구(區)별로 조사한 결과, 평균 실거래가 10억 원이 넘는 강남구·서초구 아파트의 공시가격이 실제 가격과 가장 큰 차이를 나타냈다. 아파트 가격이 높을수록 공시가격의 현실 반영률이 낮게 나타나는 경향도 확인할 수 있었다. 게다가 실거래가 9억 원을 넘는 서울 아파트 소유자 중 71.7%가 실제로는 종합부동산세 납부 대상에서 제외됐음을 알 수 있었다. 공시가격은 종합부동산세의 기준인 9억 원을 넘지 않기 때문이다.

강남·서초·용산구 아파트 소유자

보유세, 현행 제도로 1/3 수준으로 감면돼

보유세 제도에는 공시가격만큼이나 심각한 문제가 또 있다. 공시가격의 80%만 반영하도록 해, 가뜩이나 현실 반영률이 낮은 공시가격마저 온전히 세금의 기준으로 활용하지 못하게 하는 ‘공정시장가액비율’이라는 제도다. 공정시장가액비율은 부동산 가격의 동향을 60~100%의 범위 내에서 매년 유동적으로 반영하기 위해 도입된 제도지만, 2009년 이후로 한 번도 개정된 적이 없다. 보유세 기준을 낮추는 데 악용되어온 이 제도로 인해 결과적으로 고액 부동산을 소유한 자산가의 세금은 훨씬 줄어들었다. 서울에서 가장 비싼 강남구·서초구·용산구의 아파트 소유자가 납부하는 평균 보유세는 현재 제도를 기준으로 129만 원이다. 보유세의 기준을 정상화하면 이들이 낼 평균 보유세는 373만 원이 된다. 현재 보유세 제도가 고액 부동산 소유자가 납부해야 할 보유세를 1/3 수준으로 감면해주고 있는 것이다.

부동산 보유세 정상화, 자산불평등 완화를 위한 지름길

피케티가 『21세기 자본』에서 사용했던 방식으로 제윤경 의원이 한국의 자산불평등을 측정, 분석한 자료에 따르면 2016년 기준 한국은 세계에서 자산불평등이 가장 심한 국가로 나타났다. 이러한 양극화와 불평등을 해소하기 위해서는 반드시 자산 부유층에 대한 누진적 과세가 필요하다. 이를 통해 투기수요를 억제하고 1가구1주택 정책을 유도하겠다는 것이 종합부동산세의 도입 목적이었다. 그러나 부동산 동향조차 제대로 반영하지 못하는 현 제도는 그 목적을 달성하기는커녕, 거꾸로 조세정의를 심각하게 훼손시키고 있다. 당장이라도 왜곡된 부동산 보유세 제도를 바로잡아 자산불평등이 더욱 심화되지 않도록 해야 한다. 부동산 공시가격을 실거래가 수준에 근접하도록 현실화해야 하며, 동시에 보유세 인상도 함께 추진해야 한다. 정치권은 더 이상 보유세 인상에 대한 공론화를 두려워해서는 안 된다. 지금은 여론의 힘을 얻어, 보유세를 정상화할 수 있는 천금 같은 기회다.